Les Organismes Fonciers Solidaires OFS

Les origines

La dissociation du foncier et du bâti pour diminuer le prix de cession des logements trouve, depuis quelques années, une illustration dans les pays anglo-saxons au travers des Community Land Trust (CLT). Ces organismes, à but non lucratif, ont pour objectif de mettre à disposition, sur le très long terme, du foncier, bâti ou non, pour la production de logements abordables, en accession ou en location.

Ce mécanisme a fait ses preuves outre-atlantique et tend maintenant à se développer en Europe. Il a été traduit en droit français par la loi Alur, sous la forme d’organismes de foncier solidaire (OFS). En confiant à un tel organisme l’acquisition et la gestion désintéressée du foncier en vue de la construction de logements à prix abordable, les collectivités locales disposent d’un outil efficace, anti-spéculatif et garantissant la pérénité des aides publiques pour une durée illimitée.

Les OFS en France

L’OFS assure l’acquisition de terrains, bâtis ou non, qu’il finance et porte. Il met ces terrains à disposition sous forme d'un bail de longue durée, Les Bail Réel Solidaire (BRS). Il s’agit d’un bail par lequel un acquéreur bénéficie de la jouissance d’un logement dans des conditions privilégiées, dans le neuf comme dans l’ancien :

• il bénéficie, s’il s’agit d’un logement neuf, d’une TVA au taux réduit de TVA
• le prix d’acquisition est plafonné aux plafonds de prix du PSLA
• ce même prix est réduit de la part représenté par l’achat du terrain, généralement entre 15 à 30% du prix final
• lorsque la collectivité le décide, l’acquéreur peut bénéficier d’un abattement de 30% de la taxe foncière sur la propriété bâtie

En contrepartie de ces avantages, l’acquéreur doit se conformer à certaines règles :

• il doit respecter, à l’entrée dans les lieux, les plafonds de revenus du PSLA
• il doit occuper le logement à titre de résidence principale
• il doit s’acquitter, en plus de sa mensualité d’emprunt, d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion de l'OFS qui reste propriétaire du terrain

La principale novation de ce bail réside dans le fait que les conditions de revente du logement sont fixées dans le bail et sont transmissible aux acquéreurs successifs. En effet, ce bail prévoit dès l’origine que :

• le nouvel acquéreur respecte lui aussi les plafonds de revenus du PSLA
• le prix de revente du logement respecte une formule de revente et ne peut dépasser les plafonds de prix du PSLA

Dans l'accession sociale conventionnelle (PSLA) les propriétaires sont libérés de toutes les contraintes après 10 ans. Le logement fait maintenant partie du marché libre et toutes les aides publiques initiales s'évaporent. Dans le cas d'un BRS, toutes les aides publiques (subventions, TVA réduite...) "voyagent" avec le logements sans limité dans la durée. Il sera toujours une résidence principale et abordable. 

Sources : Fédération des Coopératives HLM